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대전의 다가구주택 옥상에 딸린 작은 방을 임차한 박 씨는 보증금 2,300만 원을 내고 이사한 뒤 전입신고와 확정일자까지 마쳤습니다. 집주인 최 씨는 그 방이 예전 물탱크 자리에 만든 곳이라 건축물대장에는 없다고 했고, 몇 달 뒤 건물에 경매가 시작되자 박 씨는 자신의 방도 임대차보호를 받는지 걱정돼 중개사 김 대표에게 물었습니다.
건축물대장에 없는 옥상 방도 주거용으로 임차했다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요?
주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부나 일부를 빌린 경우에 적용됩니다. 건축 허가나 등기가 없다는 이유만으로 적용 대상에서 제외되는 것은 아닙니다. 중요한 것은 계약 당시 그곳이 실제로 주거용으로 쓸 수 있는 형태였는지, 그리고 임차인이 실제 주거용으로 사용했는지입니다.
따라서 박 씨의 방이 계약 당시 주거에 필요한 구조를 갖추고 실제 거주 공간으로 쓰였다면, 미등재 또는 불법 증축이라는 사정만으로 보호를 부정하기는 어렵습니다. 다만 불법건축물은 행정기관의 철거 대상이 될 수 있고, 방이 경매에서 건물과 함께 매각되는지 등도 구체적인 사정에 따라 살펴야 합니다. 전입신고와 확정일자를 갖췄더라도 실제 배당 여부와 순위는 경매기록과 다른 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
건축물대장에 없다는 사실만으로 임대차보호가 배제되는 것은 아니며, 계약 당시의 실제 주거 상태가 핵심입니다.
참고: 주택임대차보호법 제2조; 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결; 대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결; 대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결; 서울지법 1998. 4. 29. 선고 98나1163 판결
