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청주시 솔빛동 다가구주택에 살던 임차인 윤서아 씨는 전입신고를 마치고 확정일자도 받았지만, 계약이 끝난 뒤에도 임대인 이도현 씨에게 보증금을 돌려받지 못했습니다. 그 사이 이도현 씨는 윤 씨가 대항력을 갖춘 뒤 박태준 씨에게 집을 담보로 근저당권을 설정했고, 윤 씨는 중개사 한지민 씨를 통해 결국 그 주택을 매수해 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 등기부에는 박 씨의 근저당권이 그대로 남아 있었습니다.
세입자가 살던 집을 직접 사면 임차권은 소멸하고, 남아 있던 근저당권보다 불리해질까요?
임차인이 집을 매수하면 임대인과 임차인이 한 사람으로 합쳐집니다. 주택임대차보호법은 주택을 넘겨받은 사람에게 임대인의 지위도 승계시키고, 민법은 채권자와 채무자가 같아지는 경우 채권이 소멸하는 것을 원칙으로 합니다. 따라서 일반적으로는 임차권이 혼동으로 사라질 수 있습니다.
다만 판례는 임차인이 대항요건을 갖춘 뒤 제3자의 근저당권이 설정된 경우에는 다르게 봅니다. 임차권이 제3자의 권리와 얽혀 있으므로, 소유권을 취득했다는 이유만으로 임차권이 소멸하지 않는다는 취지입니다. 윤 씨의 경우처럼 근저당권 설정 시점이 대항력 취득 뒤라면, 집을 샀더라도 임차권은 유지될 수 있습니다. 소유권 취득만으로 임차권이 당연히 사라진다고 단정해서는 안 됩니다.
참고: 「민법」 제507조, 「주택임대차보호법」 제3조 제4항, 대법원 2001. 5. 15. 선고 2000다12693 판결, 「민법」 제191조 제1항
