불러오는 중
대전의 한 빌라에 살던 임차인 서윤 씨는 계약 종료를 앞두고 갱신하지 않겠다고 알렸고, 계약이 끝나자 짐을 모두 빼 새집으로 이사했습니다. 임대인 도현 씨가 보증금 1,800만 원을 돌려주지 않자 서윤 씨는 열쇠를 가지고 있었지만 집을 비운 채 기다렸고, 석 달 뒤 도현 씨는 그 기간의 월세 상당액을 공제하겠다고 했습니다. 양측은 처음 계약을 중개한 김 대표에게도 연락해, 비어 있던 집의 월세를 보증금에서 뺄 수 있는지 물었습니다.
집을 비워 두고 열쇠만 가진 채 보증금 반환을 기다렸다면, 임대인은 석 달 치 월세 상당액을 공제할 수 있을까요?
임대차가 끝나면 임차인의 집 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 원칙적으로 함께 이행해야 합니다. 임대인이 보증금을 돌려주거나 현실적으로 반환을 제공하지 않았다면, 임차인이 집을 점유했다는 사실만으로 곧바로 불법점유가 되는 것은 아닙니다.
다만 계약 종료 뒤에도 임차인이 집을 실제로 사용해 이익을 얻었다면 그 이익을 반환해야 할 수 있습니다. 반대로 집을 비워 두고 실제로 사용·수익하지 않았다면, 임대인에게 손해가 생겼다는 사정만으로 부당이득 반환 의무가 생기는 것은 아니라는 것이 판례의 취지입니다. 임차인의 사정으로 집을 사용하지 못했거나 시설물을 남겨 두었다는 경우도 마찬가지로 볼 수 있습니다.
보증금은 계약 종료 뒤의 부당이득이나 훼손 부분의 복구비 등도 담보할 수 있습니다. 다만 임대인이 보증금에서 무언가를 공제하려면, 공제할 채권이 실제로 발생했다는 점은 임대인이 주장·입증해야 합니다. 따라서 서윤 씨가 집을 실제 사용해 이익을 얻었다는 사실을 도현 씨가 입증하지 못한다면, 비어 있던 석 달의 월세 상당액을 공제하기는 어렵습니다. 열쇠를 보유했는지만 볼 게 아니라, 실제 사용·수익이 있었는지가 핵심입니다.
참고: 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결, 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결, 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결
