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부산의 한 다세대주택을 강제경매로 낙찰받은 임차인 출신의 이 씨는 대금 2억 1천만 원을 완납하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그런데 뒤늦게 확인해 보니 채무자 정 씨 명의의 소유권이전등기가 원인무효였고, 이 씨는 결국 해당 주택의 소유권을 취득하지 못했습니다. 경매를 신청한 채권자 강 씨는 배당금 일부를 이미 받은 상태였습니다.
이 씨는 경매대금 전부를 돌려받을 수 있을까요, 그리고 채무자나 채권자에게 담보책임도 물을 수 있을까요?
경매의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효라면, 낙찰자가 대금을 내고 등기까지 마쳤더라도 해당 부동산의 소유권을 얻지 못할 수 있습니다. 이 경우 강제경매절차는 무효가 되므로 낙찰자는 채권자가 실제로 배당받은 금액에 한해 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있습니다. 반면 이 상황에는 민법상 경매의 채무자·채권자 담보책임을 적용하기 어렵습니다.
따라서 이 씨는 강 씨가 배당받은 금액의 반환을 청구할 수 있지만, 경매대금 전액을 강 씨에게 청구하거나 담보책임을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 반환 청구의 범위는 채권자가 실제로 배당받은 금액입니다.
참고: 민법 제578조 제1항, 제2항; 대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결
