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부산의 가상 복합상가에서 소프트웨어 법인 ‘파도랩’은 건물주들로부터 임대·전대 권한을 위임받은 운영회사와 점포 임대차계약을 맺었습니다. 파도랩은 점포를 인도받아 사업자등록을 하고 확정일자도 받았지만, 계약 만료를 앞두고 운영회사로부터 “재계약하려면 월세를 크게 올리거나 비워 달라”는 통보를 받았습니다. 파도랩 대표는 법인이 직접 건물주와 계약하지 않았다는 이유로 보호받지 못할까 걱정합니다.
영리 법인이 권한을 위임받은 운영회사로부터 점포를 빌린 경우에도 보호받고 계약갱신을 요구할 수 있을까요?
상가건물임대차보호법은 사업자등록 대상인 상가건물을 영업용으로 임차하는 경우에 적용됩니다. 영리 법인도 상인이 될 수 있으므로, 법인이라는 이유만으로 보호 대상에서 빠지는 것은 아닙니다. 다만 임대차보증금이 계약 당시 시행령이 정한 적용 범위 안에 있어야 하고, 제3자에게 대항하려면 건물 인도와 사업자등록 신청 등 법이 정한 요건을 갖춰야 합니다. 확정일자는 경매 등에서 보증금을 우선 변제받는 문제와 관련되므로, 요건을 별도로 확인해야 합니다.
파도랩처럼 건물주가 임대·전대 권한을 운영회사에 맡기고 그에 따라 전대차가 이뤄진 경우에는, 단순히 건물주와 직접 계약하지 않았다는 사정만으로 갱신 요구 가능성을 부정하기 어렵습니다. 원문 상담례의 판단에 따르면, 임대인의 동의를 받은 전차인은 주된 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 안에서 임차인을 대위해 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다. 반면 동창회나 동호회처럼 영업이 아닌 사무실 용도로 쓰는 비영리 단체의 임대차에는 이 법이 적용되지 않을 수 있습니다. 결국 법인·전차인이라는 명칭보다 영리 영업 여부, 적용 보증금 범위, 전대 권한과 동의, 주된 임대차의 남은 기간이 중요합니다.
법인도 보호받을 수 있지만, 전대 권한과 주된 임대차의 갱신 가능 기간까지 확인해야 합니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제2조 제1항, 제3조 제1항 및 제2항, 제5조 제2항, 제10조, 제13조 제2항; 「상법」 제4조, 제5조; 「법인세법」 제111조; 「상가건물임대차보호법 시행령」 제2조 제1항
