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대전의 한 상가에서 작은 공방을 열려던 윤서 씨는 기존 임차인에게서 임차권을 넘겨받기로 하고, 중개사 김 대표의 안내로 계약을 맺었습니다. 김 대표는 등기부에 별다른 문제가 없다고 설명했지만, 윤서 씨는 계약 뒤 임대차의 권리관계와 보호 여부를 확인하지 못해 점포를 인도받아 사용하지 못했습니다. 김 대표는 등기부를 확인했으니 더는 책임이 없다고 했습니다.
등기부를 확인했더라도, 중개사는 임차권의 내용과 상가임대차법상 보호 가능성까지 확인·설명해야 할까요?
대법원은 중개대상물의 권리관계가 등기부에 적힌 내용에만 한정되지 않는다고 보았습니다. 확인·설명서에는 실제 권리관계나 공시되지 않은 권리 사항도 기재해야 하고, 여기에는 상가임대차법에 따른 임대차도 포함됩니다. 따라서 임차권 양도를 중개할 때에는 등기부뿐 아니라 임차권의 존재와 내용을 확인하고, 의뢰인이 대항력·우선변제권 등 법의 보호를 받을 수 있는 임대차인지 판단하는 데 필요한 자료도 확인·설명해야 합니다. 이를 고의나 과실로 위반해 의뢰인에게 재산상 손해가 생겼다면 중개사는 배상 책임을 질 수 있습니다. 등기부 확인만으로 설명 의무가 모두 끝나는 것은 아닙니다.
참고: (판례 인용 제외 — 원문에 없음); 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 제2항; 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제21조, 제22조; 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조
임차권 양도 중개에서는 등기부와 실제 임대차 권리관계를 함께 확인·설명해야 합니다.
