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대구 성서의 1층 점포에서 분식집을 운영하던 임차인 이 씨는 종전 임대차계약을 바탕으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태였습니다. 건물주가 최 씨로 바뀐 뒤, 이 씨와 최 씨는 예전 계약을 끝내고 새 계약으로 두 사람의 관계를 정하기로 합의해 별도의 임대차계약서를 작성했습니다. 이후 이 씨가 종전 계약 때 확보한 권리를 내세우자, 최 씨는 이미 옛 계약은 정리됐다고 맞섰습니다.
새 건물주와 종전 계약을 끝내기로 하고 새 계약을 썼다면, 예전 계약으로 확보한 권리를 주장할 수 있을까요?
임차인이 대항력이나 우선변제권을 취득한 뒤 건물 소유자가 바뀌면, 새 소유자는 원칙적으로 종전 임대인의 지위를 이어받습니다. 다만 새 소유자와 임차인은 합의로 기존 계약을 끝내고 별도의 새 계약을 맺어, 이후 관계를 새 계약에 따르도록 정할 수 있습니다. 그 합의가 실제로 종전 계약의 효력을 없애려는 것이었다면, 특별한 사정이 없는 한 종전 계약을 바탕으로 생긴 대항력이나 우선변제권도 종전 계약과 함께 소멸해 이를 주장하기 어렵다는 것이 대법원의 판단입니다.
새 계약을 썼다는 사실만이 아니라, 종전 계약을 끝내려는 합의가 있었는지가 핵심입니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항; 대법원 2013.12.12, 선고, 2013다211919, 판결
