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대전 유성구의 상가건물 소유자 강 씨는 2021년 말 건물에 근저당권을 설정했고, 이듬해 서 씨에게 오래된 건물을 찜질방으로 바꾸는 공사를 맡겼습니다. 공사가 끝났지만 공사대금 7천만 원이 지급되지 않자 서 씨는 열쇠를 넘기지 않고 건물을 계속 점유하며 유치권을 행사했습니다. 이후 경매개시결정 기입등기가 된 뒤 건물을 낙찰받은 최 씨는 근저당권이 먼저 설정됐다며 서 씨의 유치권을 인정할 수 없다고 했습니다.
근저당권 설정 후, 경매개시결정 기입등기 전 취득한 유치권으로 낙찰자에게 대항할 수 있을까요?
저당권을 설정해도 소유자의 사용·수익권은 원칙적으로 남아 있으므로, 근저당권 설정 뒤에 유치권이 생겼다는 사정만으로 그 유치권이 당연히 배제되지는 않습니다. 경매에서 매수인은 원칙적으로 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있습니다.
다만 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 발생한 뒤 채무자가 점유를 넘겨 유치권을 성립시키면, 그 유치권을 내세워 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 대법원은 기준 시점을 근저당권 설정일이 아니라 압류 효력 발생 시점으로 보았습니다. 따라서 서 씨가 기입등기 전에 실제 점유를 확보해 유치권을 취득했다면, 근저당권이 먼저 설정됐더라도 최 씨에게 대항할 수 있습니다. 핵심은 근저당권 설정일이 아니라 유치권 취득과 압류 효력 발생의 선후입니다.
참고: 민사집행법 제91조 제5항, 민사집행법 제92조 제1항, (판례 인용 제외 — 원문에 없음)
