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대전의 한 골목 상가를 여러 공유자가 임차인 이 씨에게 빌려주었습니다. 이 씨는 빵집을 운영하며 대항력을 갖춘 뒤, 공유물 분할을 위한 경매절차에서 건물 소유자가 바뀌었다는 소식을 들었습니다. 새 소유자 정 씨가 “이제 임대차는 새로 협의해야 하는 것 아니냐”고 하자, 이 씨는 보증금과 계약을 그대로 인정받을 수 있을지 걱정합니다.
공유 상가가 분할 경매로 새 소유자에게 넘어가도, 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받을까요?
상가건물 임대차보호법은 임차인이 대항력을 취득한 뒤 건물 소유자가 바뀌면, 새 소유자가 임대인의 지위를 승계한다고 정하고 있습니다. 대법원은 소유권이 매매처럼 당사자의 합의로 바뀌는 경우뿐 아니라 상속이나 경매처럼 법률에 따라 바뀌는 경우에도 이 원칙이 적용된다고 보았습니다. 따라서 공유 상가를 분할하기 위한 경매로 소유자가 바뀐 경우에도 새 소유자는 임대인의 지위를 승계합니다.
대항력을 갖춘 임차인이 있는 상가라면, 분할 경매로 소유자가 바뀌어도 임대차 관계는 새 소유자에게 이어집니다.
참고: 상가건물 임대차보호법 제3조, 대법원 2017.3.22, 선고, 2016다218874판결
