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청주에서 작은 점포를 운영하는 이 씨는 사업자금 8천만 원을 한 씨에게 빌리고, 점포에 근저당권을 설정하기로 했습니다. 그런데 등기부에는 한 씨가 아니라 한 씨의 누나 권 씨가 근저당권자로 올라갔고, 중개사 서 대표가 매매를 준비하며 이를 발견했습니다. 세 사람은 권 씨 이름으로 등기하는 데 동의했지만, 이 씨와 한 씨 사이의 채권을 권 씨에게 넘기거나 권 씨가 채권자가 되도록 별도 약정을 한 사실은 없었습니다.
채권은 한 씨에게 있는데 근저당권자만 권 씨로 등기했다면, 그 근저당권 설정등기는 유효할까요?
근저당권은 채권을 담보하는 권리이므로, 원칙적으로 채권자와 근저당권자는 같은 사람이어야 합니다. 다만 채권자·채무자·제3자가 제3자 명의로 설정하는 데 합의했을 뿐 아니라, 채권양도나 제3자를 위한 계약 등으로 채권이 실제로 제3자에게 귀속된 특별한 사정이 있다면 제3자 명의의 등기도 유효할 수 있습니다.
이 씨와 한 씨 사이에 채권이 그대로 남아 있고 권 씨에게 채권을 넘긴 사정도 없다면, 권 씨 이름으로 된 근저당권 등기는 유효하다고 보기 어렵습니다. 제3자 명의에 동의했다는 사실만으로는 부족하고, 채권도 실제로 그 제3자에게 귀속되었는지가 관건입니다.
참고: 대법원 2007. 1. 11. 선고 2006다50055 판결
