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춘천에서 카페 건물을 짓던 시공사 대표 한도윤은 건축주 윤서영의 의뢰로 자신의 인력과 자재를 들여 공사를 진행했습니다. 건물이 약 80% 올라간 무렵 자금 사정으로 공사가 늦어지자 윤 씨는 계약을 해제하고 다른 업체에 마무리를 맡겼습니다. 계약서에는 건축허가와 소유권보존등기를 윤 씨 명의로 하기로 한 내용이 있었지만, 한 대표는 아직 공사대금을 받지 못했다며 건물 소유권을 주장합니다.
계약이 중간에 해제되고 공사대금도 받지 못했다면, 시공사가 건물 소유권을 주장할 수 있을까요?
자기 노력과 자재로 건물을 새로 지은 사람은 원칙적으로 그 건물의 소유권을 처음 취득합니다. 다만 도급계약에서 완성된 건물의 소유권을 건축주에게 귀속시키기로 약정했다면, 건축주 명의로 허가와 보존등기를 하기로 한 사정 등을 살펴 건축주가 소유권을 취득할 수 있습니다. 이 사례에서는 계약서에 윤 씨에게 소유권을 귀속시키기로 한 내용이 있으므로, 한 대표가 공사비를 받지 못했다는 이유만으로 소유권을 주장하기는 어렵습니다.
공사가 끝나기 전에 계약이 해제되면, 시공사는 기성고에 해당하는 공사대금을 청구할 수 있습니다. 기성고 비율은 이미 시공한 부분의 비용을 전체 공사에 실제 들었거나 앞으로 들 비용과 비교해 산정하고, 설계나 사양 변경으로 공사대금이 바뀌었다면 변경된 금액을 기준으로 따져야 합니다. 공사 지연에 따른 손해배상은 건축주가 별도로 청구할 수 있는 문제이므로, 계약 해제와 정산 합의의 내용도 함께 확인해야 합니다.
이 사례에서는 소유권과 미지급 공사대금을 별개의 문제로 보아, 계약상 소유권 귀속 약정과 기성고 정산을 각각 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결, 대법원 2003. 2. 26. 선고 2000다40995 판결, 대법원 1989. 4. 25. 선고 86다카1147, 1148 판결
