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광주에서 임대인 최 씨와 임차인 이 씨는 보증금 4,500만 원의 상가 임대차계약서를 썼지만, 실제로 보증금은 오가지 않았고 점포도 이 씨에게 인도되지 않았습니다. 그런데 이 씨는 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다며 임차권등기명령을 신청했고, 등기까지 마쳤습니다. 뒤늦게 이를 알게 된 중개사 김 대표는 점포가 한 번도 사용되지 않았다는 사실을 확인하고, 최 씨에게 “등기된 임차권을 그냥 무시해도 되느냐”는 질문을 받았습니다.
임대차계약이 허위라면, 임차권등기도 처음부터 효력이 없다고 보면 될까요?
대법원은 임차권등기명령에 따른 등기가 마쳐지면, 그 등기가 법원 절차를 통해 말소되기 전까지는 겉으로는 우선변제권 있는 임차인과 같은 지위를 갖게 된다고 보았습니다. 기초가 된 임대차계약이 통정허위표시로 무효여도, 등기가 말소되기 전까지는 담보권과 비슷한 재산상 이익이 생길 수 있다는 뜻입니다.
또한 그 이익은 사기죄의 대상이 되는 재산상 이익에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 허위 계약이라는 이유만으로 등기를 임의로 없는 것처럼 취급해서는 안 되고, 말소를 위한 법원 절차와 형사상 책임 문제를 함께 살펴야 합니다. 다만 이는 허위 임대차계약 자체가 유효해진다는 의미는 아닙니다.
등기의 기초가 허위여도, 말소되기 전까지는 외형상 권리의 효력이 문제 될 수 있습니다.
참고: 상가건물 임대차보호법 제6조, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조, 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항, 제3조 제1항, 제5조 제2항; 대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결
