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대전의 다세대주택에 살던 임차인 이수진 씨는 처음 계약할 때 보증금 1억 1천만 원을 냈고, 당시 기준으로는 소액임차인에 해당하지 않았습니다. 이후 임대인 강민호 씨가 보증금 일부를 돌려주면서 두 사람은 보증금을 7천만 원으로 정한 새 계약을 체결했고, 실제 반환 내역도 계좌에 남았습니다. 몇 달 뒤 건물이 경매에 넘어가자 수진 씨는 감액된 보증금을 기준으로 최우선변제를 받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
처음에는 소액임차인이 아니었더라도, 보증금을 실제로 감액한 새 계약을 맺었다면 최우선변제권을 주장할 수 있을까요?
대법원은 임차인의 실제 목적이 주택을 사용하고 수익하는 데 있고, 새 계약에 따른 보증금 감액이 정당하게 이루어졌다면 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 보았습니다. 다만 소액임차인 요건을 갖춘 것처럼 보이게 하려고 임대인과 짜고 허위 계약을 한 경우처럼 계약이 무효가 되는 특별한 사정이 있다면 달라질 수 있습니다.
따라서 수진 씨처럼 보증금을 실제로 돌려받고 새 계약을 맺은 경우에는 소액임차인 보호를 받을 가능성이 있습니다. 실제 감액과 새 계약의 진정성이 확인되어야 하며, 최우선변제에 필요한 다른 요건도 함께 살펴야 합니다.
참고: 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결
