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대전 유성구의 한 아파트를 두고 임대인 김 씨는 소유자가 아닌데도 2001년 10월 1일 임차인 이 씨와 6개월 계약을 맺었습니다. 이후 어느 쪽도 제때 갱신 거절을 알리지 않아 계약은 이어졌고, 2011년 9월 12일 김 씨는 계약을 끝내겠다며 보증금을 공탁했습니다. 하지만 이 씨는 소유자 박 씨의 요청을 받고 2013년 1월 19일 아파트를 비워 열쇠를 넘겼습니다.
계약 만료를 불과 18일 앞두고 보낸 해지 통지는 효력이 있을까요?
김 씨가 소유자가 아니었다고 해서 이 씨와 맺은 임대차계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 차임을 지급하기로 약정하면 성립할 수 있습니다. 또 6개월로 정한 기간은 임차인이 그 짧은 기간이 유효하다고 주장하지 않는 한 2년으로 봅니다.
계약이 묵시적으로 갱신될 때도 존속기간은 2년입니다. 당시 법에 따르면 임대인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 등을 통지해야 합니다. 김 씨의 통지는 만료를 한 달도 남기지 않은 시점에 도달했으므로 효력이 없고, 계약은 다시 2년간 갱신된 것으로 봅니다. 다만 이 씨가 소유자 박 씨에게 아파트를 실제로 인도한 때 임대차가 종료된 것으로 판단할 수 있습니다.
통지는 효력이 없었지만, 실제 인도한 때 임대차가 종료된 것으로 볼 수 있습니다.
참고: 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결; 대법원 2012.1.27. 선고 2010다59660 판결; 민법 제618조; 「주택임대차보호법」 제4조 제1항; 「주택임대차보호법」 제6조 제1항, 제2항
