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원주에서 다세대주택을 소유한 이수진 씨는 한도윤 씨에게 8천만 원을 빌리며 집에 소유권이전청구권 보전 가등기를 설정해 주었습니다. 몇 달 뒤 이수진 씨는 박은별 씨에게 그 집을 임대했고, 박 씨는 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 대출 만기에도 돈을 갚지 못하자 한 씨는 귀속정산 방식으로 소유권을 취득한 뒤, 박 씨에게 집을 비워 달라고 요구했습니다.
가등기 뒤 임대차계약을 맺은 박 씨는 한 씨에게 집을 넘겨야 할까요?
가등기담보가 먼저 설정된 뒤에 맺은 임대차는 원칙적으로 가등기담보권자보다 후순위입니다. 따라서 담보권자가 귀속정산으로 소유권을 취득하면, 임차인은 그 사람에게 임대차를 내세워 집의 인도를 거절할 수 없습니다. 다만 박 씨처럼 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 담보권자가 집주인에게 지급할 청산금의 범위에서 보증금 반환을 청구할 수 있고, 그 반환과 집의 인도를 동시에 하자고 주장할 수 있습니다. 보증금 전액을 언제나 받을 때까지 인도를 거절할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
원칙적으로 집은 인도해야 하지만, 대항력 있는 임차인은 청산금 범위에서 보증금 반환과 동시이행을 주장할 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조, 가등기담보 등에 관한 법률 제5조 제5항
