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부산 연제구의 다세대주택을 임차한 한 씨는 임대인 서 씨와 보증금 1억 2천만 원, 기간 1년으로 계약했습니다. 계약 만료 무렵 한 씨는 계약 종료를 말하지 않은 채 계속 살았고, 서 씨도 별도 통지를 하지 않았습니다. 입주 14개월째 이사를 준비하던 한 씨는 중개사 김 대표에게 묵시적 갱신이 됐으니 해지할 수 있지 않느냐고 물었습니다.
1년 계약이 지난 뒤 계속 거주했다면, 임차인은 묵시적 갱신을 이유로 계약 해지를 통지할 수 있을까요?
주택임대차보호법은 2년보다 짧게 정한 임대차 기간을 원칙적으로 2년으로 봅니다. 임차인이 1년 약정의 유효성을 주장할 수는 있지만, 그 주장은 임차인이 약정 기간 만료로 계약이 끝났다고 하며 보증금 반환 등 종료에 따른 권리를 행사하는 경우에 한정됩니다.
대법원 판결에 따르면, 임차인이 1년 만료 때 계약 종료를 주장하지 않고 계속 거주했다면 이를 곧바로 묵시적 갱신으로 볼 수는 없습니다. 이 경우 임대차 기간은 2년으로 보므로, 임차인은 묵시적 갱신을 전제로 한 주택임대차보호법 제6조의 2의 해지권을 행사하기 어렵습니다. 1년이 지났다는 사실만으로 묵시적 갱신이나 그에 따른 해지권이 생기는 것은 아닙니다.
참고: 주택임대차보호법 제4조 제1항, 주택임대차보호법 제6조 제1항, 주택임대차보호법 제6조의 2, 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
