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강원도 솔내군의 장도윤 씨는 서민재 씨에게 8천만 원을 빌리며 시가 약 1억 7천만 원인 자신의 토지에 저당권을 설정했습니다. 저당권 설정 뒤 장 씨는 그 땅에 작은 창고 건물을 지어 소유했지만, 대출금을 갚지 못해 서 씨가 토지와 건물을 함께 경매해 달라고 신청했습니다. 장 씨는 중개사 윤서진 씨에게 토지만 팔아도 빚을 갚을 수 있다며 건물까지 경매하는 것은 지나치다고 하소연했습니다.
토지의 경매대금만으로 빚을 갚을 수 있어도, 저당권자는 나중에 지은 건물까지 함께 경매해 달라고 할 수 있을까요?
대법원은 토지와 그 위의 건물을 함께 경매하면 각각 따로 경매할 때보다 전체 가치가 높아질 수 있다고 보았습니다. 이에 따라 저당권 설정 후 토지 위에 지어진 건물과 토지를 함께 경매하는 경우에는, 빚을 갚는 데 필요한 금액을 넘는 재산까지 경매하지 말라는 과잉경매 제한을 적용하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 토지의 가치만으로 채권액을 갚을 수 있다는 사정만으로 건물까지 포함한 일괄경매 신청이 배제되지는 않습니다.
이 사안에서도 저당권자는 토지와 그 위에 나중에 지은 건물을 함께 경매해 달라고 청구할 수 있습니다.
참고: 대법원 1967. 12. 22. 자 67마1162 결정; 민법 제365조; 민사소송법 제636조
