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전북 익산의 한 임대건물에서 살던 박 씨는 보증금 2,000만 원을 돌려받기 전에 건물과 대지가 함께 경매에 넘어갔다는 소식을 들었습니다. 중개사 김 대표가 확인해 보니, 대지에는 2021년 저당권이 설정됐고 건물은 그 뒤인 2023년에 신축됐습니다. 박 씨는 자신이 소액임차인이라며 대지 매각대금에서도 보증금을 먼저 받을 수 있는지 물었습니다.
대지에 저당권이 설정된 뒤 지어진 건물의 소액임차인도 대지 매각대금에서 보증금을 우선변제받을 수 있을까요?
주택임대차보호법은 일정한 요건을 갖춘 임차인의 보증금 보호를 정하고 있습니다. 건물 임대차에는 보통 그 건물이 서 있는 대지의 이용도 따른다는 점을 고려해, 대지에 저당권을 설정할 당시 이미 그 위에 건물이 있었다면 건물의 소액임차인이 대지 매각대금에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있습니다.
하지만 이 사건처럼 저당권 설정 뒤에 건물이 새로 지어진 경우까지 대지 매각대금에 대한 우선변제를 인정하면, 당시 이를 예상하기 어려웠던 저당권자에게 지나치게 큰 손해가 생길 수 있습니다. 따라서 박 씨가 소액임차인 요건을 갖췄더라도 대지의 환가대금에서는 우선변제받을 수 없습니다.
핵심은 대지 저당권 설정 당시 지상 건물이 이미 존재했는지입니다. 참고: 주택임대차보호법 제3조의2제2항, 제8조 제3항; 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다 101275 판결
