가등기는 막아도 본등기는 막을 수 없을까

상황

청주에서 작은 점포를 사기로 한 한지우 씨는 매도인 임도현 씨에게 계약금과 중도금을 건넸습니다. 잔금을 준비하던 중개사 김 대표가 점포 앞에서 등기부를 다시 확인하다가, 제3자 강민석 씨 명의의 소유권이전청구권 가등기를 발견했습니다. 지우 씨는 가등기에 기한 본등기를 막는 가처분을 신청하면 거래를 지킬 수 있는지 물었습니다.

쟁점

매수인이 제3자 명의 가등기에 기한 본등기를 금지해 달라는 가처분을 신청할 수 있을까요?

판례·법령 근거

가등기 권리 자체를 양도하거나 그 밖의 처분을 하지 못하게 하는 가처분과, 가등기에 기한 본등기를 금지하는 가처분은 구별해야 합니다. 전자는 가등기상의 권리 처분을 제한하는 것이어서 허용될 수 있지만, 후자는 본등기가 가등기 권리의 처분이 아니라 그 권리의 취득·실현에 해당하므로 등기할 사항이 아니라고 본 것이 판례의 입장입니다. 따라서 본등기 금지 가처분은 신청할 수 없고, 설령 등기부에 기재되더라도 효력이 없으며 직권말소 대상이 됩니다.

가등기 자체의 처분을 막는 것과 그 가등기에 따른 본등기를 막는 것은 다른 문제입니다. 참고: 대법원 1978.10.14. 자 78마282 결정, 부동산등기법 제2조, 부동산등기법 제55조 제2호

중개 실무 확인

• 계약 뒤에도 등기부를 다시 확인해 가등기 등 권리 변동이 생겼는지 살핍니다.
• 가등기 권리 자체의 처분 제한과 가등기에 기한 본등기 금지 신청을 혼동하지 않도록 구분해 안내합니다.
• 계약서와 대금 지급 자료, 등기부 변동 내역을 정리하고 구체적인 대응은 법률전문가와 확인하도록 안내합니다.