공동저당에서 먼저 배당받은 선순위자, 후순위자는 다른 부동산을 노릴 수 있을까?

상황

인천 송도의 건물주 윤재호 씨는 상가 A와 근린생활시설 B를 담보로 은행에서 3억 원을 빌렸고, 은행은 두 부동산에 공동저당권을 설정했습니다. 이후 정민수 씨는 A에만 1억 원의 후순위 저당권을 잡았는데, A만 경매에 넘어가 3억 원에 팔리자 은행이 배당금을 모두 가져가 정 씨는 한 푼도 받지 못했습니다. B의 경매대가가 2억 원이라고 가정할 때, 정 씨는 은행이 B에서 받을 수 있었던 몫을 대신 행사할 수 있을까요?

쟁점

A의 경매에서 배당받지 못한 후순위저당권자는 B에 설정된 선순위자의 공동저당권을 대신 행사할 수 있을까요?

판례·법령 근거

공동저당 부동산이 함께 경매되면, 각 부동산의 경매대가 비율에 따라 선순위 채권을 나누어 부담하는 것이 원칙입니다. 하지만 일부 부동산만 먼저 경매되면 선순위자는 그 경매대가에서 채권 전액을 받을 수 있습니다. 그로 인해 배당에서 밀린 해당 부동산의 후순위저당권자는, 함께 경매되었다면 선순위자가 다른 부동산에서 변제받았을 금액의 한도에서 그 부동산의 저당권을 대신 행사할 수 있습니다.

A의 경매대가가 3억 원, B의 경매대가가 2억 원이라고 가정하면 동시 배당에서 은행이 B에서 변제받을 몫은 1억 2천만 원입니다. 따라서 정 씨는 B에 대한 은행의 저당권을 그 한도에서 대위 행사할 수 있습니다. 다만 실제 행사 범위는 관련 경매대가와 담보관계를 확인해 산정해야 합니다. A에서 배당을 못 받았더라도, 후순위자가 B의 권리를 무제한으로 행사하는 것은 아닙니다.

참고: 민법 제368조 제1항, 민법 제368조 제2항

중개 실무 확인

• 등기부에서 공동저당의 목적 부동산과 설정 순위를 확인합니다.
• 먼저 경매된 부동산의 배당표와 다른 담보 부동산의 권리관계를 살핍니다.
• 후순위자의 대위 범위는 동시 배당을 가정한 분담액을 기준으로 검토하도록 안내합니다.