불러오는 중
대전 유성구의 작은 상가주택 주인 최 씨는 건물을 담보로 한빛은행에서 돈을 빌렸고, 은행은 건물에 저당권을 설정했습니다. 대출이 연체되자 은행은 부동산을 압류했지만, 1층 세입자 윤 씨는 이후에도 매달 월세를 냈습니다. 경매가 진행되자 은행은 중개사 김 대표에게 압류 뒤에 생긴 월세도 건물 경매에 함께 넣을 수 있는지 물었습니다.
부동산이 압류된 뒤 발생한 월세에도 저당권의 효력이 미치고, 그 월세를 부동산 경매에서 바로 받아낼 수 있을까요?
민법 제359조는 저당부동산이 압류된 뒤 설정자가 그 부동산에서 얻거나 얻을 수 있는 과실에도 저당권의 효력이 미친다고 정합니다. 여기서 과실은 나무 열매 같은 천연과실뿐 아니라 임대료와 같은 법정과실도 포함합니다. 따라서 압류 이후 발생한 차임채권에도 저당권의 효력이 미칠 수 있습니다.
다만 부동산 경매 절차에서 월세채권을 건물과 함께 관리·추심하거나 함께 매각하는 절차는 마련되어 있지 않습니다. 그래서 월세채권은 건물 경매에 자동으로 합쳐지는 것이 아니라, 저당권의 효력이 유지되는 동안 민사집행법 제273조에 따른 채권집행으로 별도로 실행해야 합니다. 압류 뒤 월세에는 저당권의 효력이 미칠 수 있지만, 실행은 부동산 경매와 별개로 해야 합니다.
참고: 민법 제359조, 민사집행법 제273조, 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결
