친척 집에 세 들어 살면 경매 배당에서 밀릴까?

상황

대전의 한 빌라에서 임차인 정 씨는 이모 윤 씨와 계약을 맺고 보증금 7,500만 원을 계좌이체한 뒤 실제로 거주해 왔습니다. 관리비도 꾸준히 납부했고, 같은 건물 다른 세대의 보증금과 비교해도 유난히 낮지 않았습니다. 그런데 윤 씨의 빌라가 경매에 넘어가자, 정 씨는 친척이라는 이유만으로 소액임차인 배당에서 제외되는 건 아닌지 걱정합니다.

쟁점

임대인과 임차인이 친척이면, 실제로 보증금을 내고 살아도 경매에서 최우선변제를 받지 못할까요?

판례·법령 근거

소액임차인 최우선변제 제도를 이용하려고 보증금만 형식적으로 주고 임차한 경우라면 배당에서 제외될 수 있습니다. 하지만 친척 관계만으로 임대차가 가짜라고 단정할 수는 없습니다. 보증금 지급 내역과 실제 거주, 관리비 지출이 확인되고 보증금도 다른 임차인들에 비해 과도하게 낮지 않다면, 친인척 사이라는 사정만으로 우선변제를 배척하기는 어렵다는 취지의 판결이 있습니다. 다만 최우선변제 여부는 그 밖의 요건도 함께 살펴야 합니다.

친척 관계보다 실제 임대차의 흔적과 증거가 중요합니다.

참고: 청주지방법원 2015. 4. 14. 선고 2014고단1936 판결

중개 실무 확인

• 보증금이 실제로 오간 계좌이체 내역이나 영수증을 확인합니다.
• 임차인의 실제 입주·거주 정황과 관리비 납부 자료를 살펴봅니다.
• 같은 건물이나 주변의 보증금 수준과 비교해 거래 조건이 이례적인지 확인합니다.