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대전에서 빌라를 소유한 회사원 이수진 씨는 친구에게 빌려준 돈을 돌려받지 못해 은행 대출과 카드값을 연체했습니다. 시가 1억 원가량인 빌라에는 은행의 채권최고액 8,000만 원 근저당권이 설정돼 있고, 대출 원리금은 현재 6,500만 원으로 불어났습니다. 은행이 임의경매를 신청하자, 이 씨는 빌라 매각을 준비하던 중개사 윤 대표에게 개인회생을 신청하면 집을 계속 보유할 수 있는지 물었습니다.
개인회생을 신청하면 이미 시작된 담보권 경매를 멈추고 빌라를 계속 보유할 수 있을까요?
근저당권처럼 재산에 설정된 담보권은 개인회생에서도 별제권으로 취급됩니다. 은행은 개인회생 절차와 별개로 담보권을 실행해 경매대금에서 우선 변제받을 수 있고, 담보로 다 갚지 못한 나머지 채권만 개인회생채권으로 다룰 수 있습니다.
다만 이 씨는 개인회생을 신청하면서 진행 중인 경매의 중지를 함께 신청할 수 있습니다. 개시결정이 나면 경매는 변제계획 인가결정일 또는 개인회생절차 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 중지될 수 있습니다. 하지만 인가결정 뒤에는 은행이 경매를 다시 진행할 수 있으므로, 개인회생만으로 빌라를 계속 보유할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 은행과 별도 변제 합의를 해 경매를 취하시키지 못하면 빌라가 경매로 넘어갈 수 있습니다.
담보권 실행으로 받을 금액과 부족액이 아직 확정되지 않았다면, 실무상 예상액을 산정해 부족액을 미확정채권으로 변제계획에 반영하는 방식도 고려할 수 있습니다. 원문에 소개된 법원 실무에서는 담보물 가치를 시가의 약 70%로 보아 예상변제액을 산정합니다. 이 사례의 경우 70%인 7,000만 원과 채권최고액 8,000만 원 중 적은 금액을 예상변제액으로 보고, 채권최고액과 현재 채무액 중 큰 금액에서 이를 빼면 예정부족액은 1,000만 원입니다. 이 계산은 재산목록에 적는 부동산 가액 산정과는 다르며, 구체적인 신청에서는 법원 양식과 사건 사정을 확인해야 합니다.
경매를 잠시 멈출 수는 있어도, 인가 후에도 집을 지키려면 담보권자인 은행과의 별도 합의가 중요합니다.
참고: 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」제411조, 제412조, 제413조, 제586조, 제593조 제1항 제3호, 제600조 제2항
