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대전의 한 다세대주택에 사는 임차인 이 씨는 지인에게 빌린 돈을 갚지 못했고, 채권자 박 씨는 이 씨의 임대차보증금 2,000만 원에 압류 및 전부명령을 받아 집주인에게 송달했습니다. 하지만 이 씨가 집을 비우지 않자 박 씨는 집주인을 대위해 명도소송을 거쳐 집을 넘겨받았고, 집주인은 밀린 차임을 빼고 800만 원만 주겠다고 합니다. 박 씨는 전부명령이 송달된 뒤 발생한 차임까지 공제하는 건지 궁금해졌습니다.
전부명령이 집주인에게 송달된 뒤에도 임차인이 집을 비울 때까지 밀린 차임을 보증금에서 공제할 수 있을까요?
임대차보증금은 계약이 끝난 뒤 집을 넘길 때까지 생긴 차임 등, 임대인이 임차인에게 청구할 수 있는 채권을 담보합니다. 그래서 보증금 반환채권에 전부명령이 내려져도, 임대인은 임차인에게 주장할 수 있는 차임 등을 전부채권자에게도 주장할 수 있습니다. 전부명령 송달 후에 발생한 차임이라도 집을 넘길 때까지 생긴 채권이라면 공제 대상이 될 수 있습니다.
다만 임대인이 차임 등을 공제하려면 그 채권이 어떻게 발생했는지 주장하고 입증해야 합니다. 보증금에서 실제로 공제되는 금액을 기준으로 임차인의 집 반환의무와 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 놓입니다.
따라서 박 씨는 입증된 연체 차임 등을 뺀 나머지 보증금만 청구할 수 있습니다.
참고: 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결, 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 등 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결, 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결
