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대전의 다세대주택을 알아보던 박 씨는 등기부상 소유자인 강 씨의 배우자 이 씨와 임대차계약을 맺었습니다. 이 씨와 강 씨는 같은 주소지에 살고 있었고, 강 씨는 계약 과정에 따로 나서지는 않았지만 이 씨가 세입자를 들이는 데 이의를 제기하지 않았습니다. 박 씨는 집을 인도받아 전입신고를 하고 계약서에 확정일자도 받았습니다.
등기부상 소유자가 아닌 배우자와 계약한 경우에도 박 씨는 우선변제권을 주장할 수 있을까요?
주택임대차보호법의 보호를 받는 계약이 반드시 등기부상 소유자와 직접 체결되어야 하는 것은 아닙니다. 소유자가 아니더라도 적법하게 임대차계약을 맺을 권한이 있는 사람과 계약했다면 법 적용 대상이 될 수 있습니다.
그 권한이 있었는지는 계약 당사자와 소유자의 관계만으로 단정하기 어렵습니다. 판례는 소유자와 임대인의 등기부상 주소가 같은지, 그리고 소유자가 임대차계약에 별다른 이의를 제기하지 않았는지 등을 살펴볼 수 있다고 했습니다. 따라서 박 씨가 집을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖췄더라도, 이 씨에게 계약 권한이 있었는지가 함께 판단되어야 합니다.
배우자와 계약했다는 사정만으로 우선변제권이 자동 인정되는 것은 아니며, 임대 권한과 대항요건·확정일자를 함께 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결
