불러오는 중
대구의 한 아파트에 여러 근저당권이 설정된 사실을 확인한 대여자 윤 씨는 집주인 강 씨에게 돈을 빌려주며 3순위 근저당권을 잡았습니다. 얼마 뒤 강 씨는 아파트에 보증금 3,000만 원으로 세입자 서 씨를 들였고, 윤 씨는 서 씨가 이미 경매 위험을 알면서도 최우선변제를 노려 계약했으며 강 씨도 보증금을 받아 채무에 쓰려 했다고 의심합니다. 1순위 담보권자의 신청으로 경매가 시작되자, 서 씨는 소액임차인으로 배당받겠다고 나섰습니다.
경매 위험을 알면서 낮은 보증금으로 계약한 임차인도 최우선변제를 받을 수 있을까요?
소액임차인이라는 사정만으로 언제나 보호받는 것은 아닙니다. 임차인이 선순위 담보권 때문에 곧 경매될 가능성이 높다는 것을 알면서 최우선변제 제도를 이용하려 했고, 임대인도 보증금을 받아 자신이 취득한 뒤 선순위 담보권자의 배당액에서 그만큼 빠지게 할 목적으로 임대한 경우라면 보호 대상에서 제외될 수 있다는 취지의 판단이 있습니다.
다만 보증금이 작거나 근저당권이 많다는 사실만으로 배당에서 자동 배제되는 것은 아닙니다. 이 판결에서는 근저당권 채권최고액의 합계가 부동산 시가를 크게 넘는 점, 통상 전세 시가가 실제 보증금보다 훨씬 큰 점, 보증금이 당시 법령상 우선변제 한도 이하였던 점 등이 배당 배제를 주장할 근거로 제시됐습니다. 결국 계약 당시 사정과 임대인·임차인의 의도 등을 구체적으로 따져야 합니다.
최우선변제 여부는 금액 하나가 아니라 계약의 경위와 목적까지 살펴 판단합니다.
참고: 서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결
