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인천 해솔동의 21층 아파트를 분양받은 윤 씨는 겨울이 되자 거실 햇빛이 예상보다 짧다는 걸 알았습니다. 맞은편 동에 가려 동지 무렵 오전 9시부터 오후 3시까지 햇빛이 이어지는 시간은 2시간도 되지 않았습니다. 분양 당시 배치도가 제공됐고, 중개사 김 대표는 윤 씨에게 “저층은 앞 동의 영향을 받을 수 있다”고 설명했지만, 윤 씨는 분양사에 별도의 일조 보장을 요구하거나 약정하지는 않았습니다.
일조시간이 2시간에 못 미친다는 이유만으로 분양사에 계약상 책임을 물을 수 있을까요?
「민법」 제390조에 따르면 계약 내용대로 이행하지 않은 경우 손해배상을 청구할 수 있지만, 제580조 제1항과 제575조 제1항에 따른 하자담보책임은 하자가 계약 목적을 달성할 수 없게 하는지 등에 따라 해제 또는 손해배상의 문제가 됩니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 법이 정한 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.
대법원은 아파트의 동·세대 배치, 층수, 동 사이 거리 등을 바탕으로 정해지는 일조·조망 등은 분양 당시의 기본 건축계획을 통해 예상할 수 있는 경우가 있다고 보았습니다. 분양사가 일정한 일조 수준을 약속했거나, 수분양자가 알았다면 계약하지 않았을 사정을 알면서도 설명·고지하지 않아 특별한 신뢰를 만들었다는 등의 사정이 없다면, 법령과 알려진 계획에 따라 지어진 아파트의 일조 부족만으로 곧바로 계약상 책임이나 하자담보책임이 인정되기는 어렵다는 취지입니다.
또 다른 판결은 일정한 일조시간을 확보하지 못했다는 사실만으로 분양된 아파트의 통상적인 품질·성질이 결여됐다고 단정할 수 없고, 분양사가 신축한 아파트로 햇빛이 가려졌다는 이유만으로 분양사에 일조방해 불법행위책임을 묻기도 어렵다고 보았습니다. 따라서 일조시간이 2시간 미만이라는 사정만으로는 책임 인정이 쉽지 않으며, 분양 당시의 구체적인 약속이나 중요 사실의 미고지 등 특별한 사정이 있는지 살펴야 합니다.
결론적으로, 일조 부족만으로 분양사 책임이 자동으로 인정되지는 않습니다.
참고: 「민법」 제390조, 「민법」 제580조 제1항, 「민법」 제575조 제1항, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결, 대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결
