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충북 청주 외곽의 한 주택 부지는 세 사람 이름으로 공동 등기돼 있었지만, 박민호·이서연·최도윤은 오래전부터 경계 말뚝을 기준으로 구역을 나눠 각자 단독주택을 지어 살았습니다. 이들은 토지 전체를 담보로 대출을 받았고, 대출이 연체되자 토지는 경매에 넘어가 새로운 사람에게 낙찰됐습니다. 집은 세 사람 소유로 남고 땅 주인만 바뀐 상황에서, 낙찰자는 토지를 비워 달라고 요구했습니다.
토지는 공동 등기였는데 각자 집을 따로 소유했다면, 경매 후 건물 소유자에게 법정지상권이 생길 수 있을까요?
대법원은 공유로 등기된 토지라도 실제로는 각 공유자가 구역을 나눠 독립적으로 사용하고, 각자 그 구역의 건물을 소유하는 관계라면 그 내부관계에서는 해당 토지 부분을 각 공유자의 단독소유처럼 볼 수 있다고 판단했습니다. 따라서 건물 소유자가 건물 또는 토지 지분에 저당권을 설정한 뒤 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 건물 소유를 위한 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 토지 전체를 담보로 잡았다가 경매된 경우에도 같은 원칙이 적용될 수 있습니다. 다만 공동 등기라는 형식만으로 결론이 나는 것은 아니므로, 실제로 구역을 나눠 사용하고 각자 별개의 건물을 소유해 온 관계인지가 중요합니다.
실제 사용관계와 각 건물의 소유관계가 확인되면, 법정지상권이 인정될 수 있습니다.
참고: 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결
