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대전 유성구에서 단독주택에 사는 한 씨는 이웃 이 씨가 3층 건물을 올리기 시작하자 마음이 급해졌습니다. 현장을 살펴보니 새 건물 벽체가 한 씨의 토지 경계에서 약 35cm 떨어져 있고, 도면에는 경계에서 2m 안쪽으로 한 씨 집을 향한 창도 표시돼 있었습니다. 공사는 시작된 지 석 달쯤 됐고, 최 중개사와 현장을 확인한 한 씨는 공사를 멈추거나 건물을 철거하게 할 수 있는지 물었습니다.
경계에 너무 가까운 건물과 예상되는 일조·사생활 침해를 이유로 공사중지나 철거를 요구할 수 있을까요?
특별한 관습이 없다면 건물은 경계선에서 최소 50cm 떨어져야 합니다. 이 거리는 벽면만이 아니라 건물에서 가장 튀어나온 부분을 기준으로 봅니다. 이를 어기면 이웃 토지 소유자는 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있지만, 건축에 착수한 뒤 1년이 지나거나 건물이 완성된 뒤에는 원칙적으로 손해배상만 청구할 수 있습니다. 건축 착수는 이웃이 공사가 시작된 사실을 객관적으로 알 수 있는 상태를 말하며, 허가나 신고 등 절차가 적법했는지는 그 판단의 기준이 아닙니다.
다만 철거소송을 냈다고 공사가 자동으로 멈추는 것은 아닙니다. 공사를 계속하지 못하게 하려면 법원에 공사중지가처분을 신청하는 방안도 검토할 수 있습니다. 또 경계 거리 규정을 지켰더라도 일조 방해가 사회통념상 감수할 수 있는 한도를 넘으면 공사 금지·중지나 손해배상을 요구할 여지가 있습니다. 이때는 피해 정도, 건물의 용도, 지역의 성격과 변화, 피해를 줄일 가능성, 관계 법령 준수 여부 등 여러 사정을 함께 봅니다. 건축 관련 규정을 지켰다는 이유만으로 언제나 민사상 책임이 없어지는 것은 아닙니다.
경계에서 2m 이내에 이웃집 내부를 볼 수 있는 창이나 마루를 설치한다면 적당한 차면시설을 해야 합니다. 한 씨처럼 해당 주택에 실제 거주하는 사람의 일조이익은 보호될 수 있지만, 잠시 이용하는 사람의 이익까지 같은 기준으로 인정되는 것은 아닙니다. 경계 거리 위반은 착수 후 1년 및 건물 완성 여부가 중요하고, 일조 침해는 구체적 피해가 수인한도를 넘는지 따져야 합니다.
참고: 민법 제242조, 민법 제243조, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다108883 판결, 대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결, 대법원 2014.2.27. 선고 2009다40462 판결, 대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다72058 판결, 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다41499 판결
