잔금 대신 채무를 인수하기로 했다면, 그 약정만 따로 해제할 수 있을까?

상황

대전에서 다가구주택을 파는 임대인 최 씨는 매수인 박 씨와 매매대금 4억 6천만 원에 계약하면서, 잔금 중 9천만 원은 최 씨가 거래처인 한빛건설에 진 채무를 박 씨가 인수하는 방식으로 처리하기로 했습니다. 잔금일이 지나도 박 씨가 채무를 갚지 않자, 최 씨는 매매계약은 그대로 두고 채무 인수 약정만 떼어 해제하겠다고 통보했습니다. 계약서에는 그 약정만 별도로 해제할 수 있다는 내용이 없었고, 중개사 김 대표는 계약 일부를 따로 해제할 수 있는지 문의를 받았습니다.

쟁점

매매계약 전체는 유지하면서, 잔금 대신 채무를 인수하기로 한 부분만 따로 해제할 수 있을까요?

판례·법령 근거

유사한 사안의 하급심은 매매계약은 원칙적으로 하나의 계약으로 성립하므로, 당사자 사이에 별도 약정이 없다면 계약의 일부만 떼어 해제하기 어렵다고 보았습니다. 따라서 박 씨가 채무를 갚지 않았다는 사정만으로 최 씨가 채무 인수 약정 부분만 분리해 해제할 수는 없습니다. 또한 매매 당사자 사이의 약정만으로 채권자인 한빛건설에 곧바로 매수인에 대한 직접 청구권이 생기는 것도 아니라고 판단했습니다.

일부 해제를 허용하는 별도 약정이 없다면, 잔금 대체 약정만 따로 해제하기는 어렵습니다.

참고: 민법

중개 실무 확인

• 잔금 중 채무 인수로 처리할 금액과 대상 채무를 계약서에 구체적으로 적었는지 확인합니다.
• 일부 해제나 미이행 시 처리 방법을 별도로 정했는지 확인합니다.
• 채권자에게 직접 청구권을 주려는 것인지, 채권자의 동의나 별도 합의가 있는지 살핍니다.