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남양주시 별내동에서 분식집을 운영하는 윤정희 씨는 임대인과 상의해 임대차계약서의 임차인 이름만 아들 이도윤 씨로 바꿨습니다. 보증금은 1,200만 원이고, 환산액을 더해도 해당 지역의 소액임차인 기준 범위에 든다고 생각했지만, 사업자등록과 실제 영업은 계속 어머니 명의였습니다. 다른 곳에 사는 아들은 계약자 이름이 자신으로 되어 있으니 경매가 진행돼도 보증금을 우선 배당받을 수 있을지 걱정됐습니다.
계약자는 아들, 점포를 인도받아 영업하고 사업자등록을 한 사람은 어머니라면, 경매에서 아들 명의 보증금의 최우선변제를 받을 수 있을까요?
상가 임차인이 제3자에게 임대차의 효력을 주장하려면 점포를 인도받고 사업자등록을 신청해야 합니다. 계약자와 사업자등록 명의가 다르면 대항력 인정에 문제가 생길 수 있고, 가족이라는 사정만으로 이를 당연히 보완할 수는 없습니다. 가족의 주민등록을 계약자의 주민등록으로 본 주택임대차 판례가 있지만, 함께 거주한 사안이어서 별거 중인 가족에게 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다.
사업자등록은 대항력과 우선변제권을 얻는 요건일 뿐 아니라 유지 요건이기도 합니다. 따라서 배당요구 종기까지 요건이 유지돼야 하며, 상가건물임대차보호법상 최우선변제도 대항력 요건을 갖추는 것이 전제입니다. 보증금이 소액임차인 기준 안에 있더라도 대항력을 잃으면 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다. 실제 영업자와 사업자등록 명의가 어머니라면, 임대차계약도 어머니 명의로 유지하는 편이 안전합니다.
참고: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물임대차보호법 제14조 제1항; 대판 1996.1.26. 95다30338; 대판 2006.1.13. 2005다64002
