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청주에서 빌라를 빌려 살던 임차인 박 씨는 처음 계약할 때 보증금 1억 1천만 원을 냈습니다. 사정이 어려워지자 임대인 최 씨와 다시 협의해 보증금을 7천만 원으로 낮춘 새 임대차계약을 체결했고, 박 씨는 계속 그 집에서 거주했습니다. 이후 건물이 경매 절차에 들어가자 박 씨는 자신도 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 궁금해졌습니다.
처음에는 소액임차인 기준을 넘었더라도, 나중에 보증금을 실제로 낮춘 새 계약을 했다면 소액임차인으로 보호받을 수 있을까요?
대법원은 임대차의 주된 목적이 주택을 사용하고 생활하는 데 있고, 나중에 체결한 계약에 따라 보증금을 정당하게 낮춰 소액임차인 기준에 들게 된 경우라면 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 봤습니다. 다만 보증금 감액이 실제 합의가 아니라 외관만 만든 계약, 즉 통정허위표시에 해당하는 등 특별한 사정이 있으면 달라질 수 있습니다.
박 씨처럼 실제로 보증금을 낮추기로 합의하고 새 계약을 체결한 경우라면 보호 가능성이 있습니다. 보증금 감액이 진짜 합의였는지가 핵심입니다. 소액임차인에 해당하는지와 별도로, 그 밖의 법정 요건도 함께 확인해야 합니다.
참고: 대법원 2008.05.15. 선고 2007다23203 판결
