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대전 외곽의 소형 상가주택을 찾던 박 씨는 중개사 김 대표의 안내로 건물을 둘러보고, 매도인 최 씨와 매매계약을 맺었습니다. 김 대표는 중개보수와 별도로 임대수익 분석·세무 컨설팅 계약을 제안했고, 박 씨는 두 비용을 합치면 법정 중개보수 상한을 넘는다고 생각하면서도 별도 비용을 지급했습니다. 그런데 받은 자료는 간단한 임대료 예상표 한 장과 일반적인 세금 설명뿐이어서, 박 씨는 별도 컨설팅이 실제로 제공된 것인지 의문을 품었습니다.
계약서에 ‘컨설팅비’라고 적혀 있어도, 실제 업무가 중개에 그쳤다면 초과 지급액을 돌려받을 수 있을까요?
별도 컨설팅 계약을 맺었다는 사정만으로 그 대가를 중개보수와 따로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 법원은 중개사의 속마음이나 계약서의 명칭보다 실제로 한 일이 거래를 알선·중개하는 범위를 넘어섰는지를 객관적으로 살펴야 한다고 보았습니다. 임대수익을 간단히 분석하거나 일반적인 세무상담을 한 정도라면 독립된 전문 컨설팅 용역이라고 보기 어려울 수 있습니다.
따라서 김 대표의 업무가 건물 소개와 거래 조율, 간단한 수익 설명에 머물렀다면 별도 비용도 중개행위의 대가로 판단될 여지가 있습니다. 법정 상한을 넘겨 받은 금액은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다는 취지입니다. 비용의 이름보다 실제 제공한 업무가 판단의 기준입니다.
참고: 대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결; 대법원 2014. 7. 10. 선고 2012다42154 판결
