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춘천에서 작은 목공소 건물과 그 땅을 함께 소유하던 이정우 씨는 사업자금 1억 2천만 원을 빌리며 대여인 한도윤 씨에게 토지 근저당권을 설정해 주었습니다. 몇 년 뒤 정우 씨는 땅만 오유진 씨에게 팔고 목공소 건물은 그대로 보유했는데, 유진 씨의 채무 문제로 토지가 경매에 넘어가 박성민 씨가 낙찰받았습니다. 낙찰 뒤 성민 씨가 건물을 비워 달라고 하자 정우 씨는 *“땅 주인이 바뀌어도 목공소를 계속 쓸 수 있는 것 아닌가요?”*라며 난감해졌습니다.
근저당권 설정 당시 땅과 건물이 같은 사람 소유였다면, 경매로 땅을 산 사람에게도 건물 사용을 주장할 수 있을까요?
관습법상 법정지상권은 땅과 건물의 소유자가 같았다가 소유권이 갈라지고, 건물을 철거하기로 한 약정도 없는 경우 건물 소유자가 계속 토지를 이용하도록 인정될 수 있는 권리입니다.
다만 근저당권이 설정된 뒤 그 토지에 경매가 진행된 사안에서는, 법정지상권 성립 여부를 경매개시결정 시점이 아니라 근저당권 설정 당시의 토지·건물 소유관계를 기준으로 판단합니다. 그래야 근저당권자가 담보가치를 평가할 때 예상하지 못한 손익을 입지 않기 때문입니다.
따라서 정우 씨가 근저당권 설정 당시 토지와 목공소 건물을 모두 소유했고, 건물을 철거하기로 한 약정도 없었다면 관습법상 법정지상권을 취득할 수 있습니다. 이 경우 정우 씨는 법정지상권을 근거로 경매 매수인 성민 씨에게 건물 사용을 주장할 수 있습니다.
참고: 대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다41771, 41788 판결; 대법원 2013.04.11. 선고 2009다62059 판결
