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대전에서 제과 장비를 납품하는 김 대표는 최 씨에게 장비 대금 2,400만 원을 받지 못해 지급명령을 신청했습니다. 지급명령이 확정되기 일주일 전, 최 씨는 자신이 가진 유일한 아파트를 박 씨에게 임대했고, 계약을 중개한 이 대표는 박 씨가 소액임차인에 해당한다고 설명했습니다. 이제 박 씨가 보증금의 최우선변제를 주장하자 김 대표는 채권을 회수할 길이 막히는 건 아닌지 걱정합니다.
채무자가 빚을 갚기 어려운 상태에서 유일한 집을 임대한 경우, 채권자가 그 계약과 최우선변제를 다툴 수 있을까요?
채무초과 상태인 사람이 유일한 주택에 임차권을 설정해 주면, 일반 채권자들이 함께 변제받을 재산이 줄어들 수 있습니다. 이런 임대차는 사해행위로 취소 대상이 될 수 있다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 따라서 김 대표는 지급명령이 확정됐다는 사정만으로 임대차가 자동으로 없어지는 것은 아니지만, 별도로 사해행위 취소를 구해 다툴 수 있습니다.
사해행위가 문제 되는 경우 임차인의 악의는 추정될 수 있고, 임차인이 계약 당시 선의였다는 점을 입증하지 못하면 계약이 취소되어 그 계약에 따른 우선변제도 받지 못할 수 있습니다. 다만 임대차계약과 소액임차인 지위가 있다는 이유만으로 곧바로 우선변제가 배제되는 것은 아니며, 채무초과 여부와 임차인의 선의 등 구체적인 사정을 따져야 합니다.
유일한 주택을 빚을 피하려고 임대한 것인지가 핵심 쟁점이 될 수 있습니다.
참고: 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결, 의정부지방법원 2017. 3. 3. 선고 2016가단111720 판결
