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인천 연수구의 가상 상가건물에서 디저트 가게를 열려는 박 씨는 내부 통로로 연결된 2층 205호와 206호를 빌렸습니다. 하지만 두 호실은 등기부에 각각 따로 올라 있었고, 계약서에는 임대차목적물을 “2층 동편 연결매장 약 26㎡”라고만 적었습니다. 박 씨는 이 계약서를 첨부해 사업자등록을 했고, 몇 달 뒤 건물 입구에 경매 안내문이 붙자 임대인 최 씨와 중개사 김 대표에게 대항력을 인정받을 수 있는지 물었습니다.
계약서와 사업자등록에 구분등기된 호수가 빠져 있어도, 임차인은 제3자에게 임대차를 주장할 수 있을까요?
상가 임차인이 대항력을 갖추려면 건물을 인도받고 사업자등록을 해야 합니다. 그런데 사업자등록은 제3자가 임대차 관계를 확인할 수 있게 하는 공시 역할도 하므로, 신청서에 첨부한 계약서의 목적물 표시가 등기부상 표시와 맞는지가 중요합니다.
대법원은 계약서에 적힌 임대차 목적물의 소재지가 등기부상 표시와 다르면, 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록을 제3자에게 유효한 임대차 공시방법으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 박 씨의 경우처럼 실제로 여러 호실을 사용하더라도, 계약서에 구분등기된 호수가 드러나지 않으면 대항력을 취득하지 못할 수 있습니다. 계약서와 사업자등록에 등기부상 호실을 정확히 표시하는 것이 핵심입니다.
참고: 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제4조 및 같은 법 시행령 제3조, 부가가치세법 제5조 및 같은 법 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)
