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부산 연제구의 1층 점포를 가진 최은정 씨는 박도윤 씨에게 월세 165만 원에 점포를 임대했고, 최 씨의 동의를 얻은 박 씨는 가게 일부를 이서진 씨에게 전대했습니다. 박 씨의 월세가 두 달치 밀리자 최 씨는 계약 해지 통지를 박 씨에게 보냈고, 통지는 박 씨에게 도달했습니다. 최 씨는 건물 앞에서 중개사 김민서 씨에게 “가게를 쓰는 이서진 씨에게도 따로 알려야 하나요?”라고 물었습니다.
임차인의 월세가 두 달치 밀려 계약을 해지할 때, 적법한 전차인에게도 해지 사유를 따로 통지해야 할까요?
전차인이 있는 임대차에서는 해지 방식에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 임대차가 일반적인 해지 통고로 끝나는 경우에는 적법한 전대가 있었더라도 임대인이 전차인에게 해지 사유를 알리지 않으면 그 해지를 전차인에게 주장하지 못할 수 있습니다.
하지만 임차인의 차임 연체액이 두 기분에 이르러 임대인이 민법 제640조에 따라 해지하는 경우는 다릅니다. 이때는 전차인에게 별도로 통지하지 않아도 해지를 전차인에게 주장할 수 있고, 해지 의사표시가 임차인에게 도달하면 임대차는 종료됩니다. 이 사례처럼 두 달치 월세 연체를 이유로 한 해지 통지가 임차인에게 도달했다면, 전차인에게 별도 통지를 해야만 해지 효력이 생기는 것은 아닙니다.
두 기분의 차임 연체에 따른 해지는 전차인에게 따로 통지하지 않아도 주장할 수 있습니다.
참고: 민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항; 민법 제640조; 대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860.
