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대구의 작은 상가에서 빵집을 운영하는 임차인 서윤 씨는 임대인 오 씨와 보증금 3,200만 원, 월세 110만 원에 2년 계약을 맺었습니다. 계약서에는 오 씨의 요청으로 *“2년 뒤에는 이유를 불문하고 가게를 비운다”*는 문구가 들어갔지만, 서윤 씨는 사업자등록을 하고 영업을 시작했습니다. 장사가 자리를 잡자 서윤 씨는 계약 만료를 앞두고 갱신을 요구했지만, 오 씨는 계약서 문구를 들어 퇴거를 요구했습니다.
계약서에 퇴거 약속을 적었더라도, 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있을까요?
제시된 상담사례에 인용된 당시 법령 기준으로, 임차인은 계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 사유가 없다면 이를 거절하기 어렵습니다. 당시 규정은 최초 계약기간을 포함해 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사하도록 했습니다. 다만 차임을 3기분에 이르도록 연체하는 등 법정 거절 사유가 있으면 결과가 달라질 수 있습니다.
또한 법에 어긋나면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 따라서 *“이유를 불문하고 퇴거한다”*는 문구만으로 갱신요구권을 미리 없앨 수는 없습니다. 적법한 기간에 갱신을 요구하고 거절 사유가 없다면, 계약서의 일률적인 퇴거 약정만으로 갱신을 막기 어렵습니다.
참고: 「상가건물임대차보호법」 제10조 제1항 및 제2항, 제15조, 제3조 제1항; 「상가건물임대차보호법 시행령」(2008. 8. 21. 개정되기 전의 것); 2014년 1월 1일부터 시행된 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」
