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강원도 해솔시에서 저온물류창고를 지으려던 윤 대표는 토지거래허가구역 안의 농지를 이 씨에게서 매수하고 대금도 모두 지급했습니다. 하지만 농지매매증명을 받지 못한 채 지목변경을 기다리며 소유권이전등기와 토지거래허가 신청을 미뤘고, 어느덧 잔금 지급일부터 3년이 흘렀습니다. 윤 대표는 장기미등기 과징금이 걱정돼 중개사 김 실장에게 문의했습니다.
토지거래허가를 받지 않은 채 3년이 지나면 장기미등기 과징금을 내야 할까요?
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항은 매수인이 반대급부를 마친 뒤에도 3년 안에 소유권이전등기를 신청하지 않으면 과징금을 부과할 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 부동산등기 특별조치법상 등기 신청 의무는 소유권이전 계약이 효력을 갖는 경우를 전제로 합니다.
토지거래허가구역 안의 토지 매매계약은 관할 관청의 허가를 받기 전까지 물권적 효력뿐 아니라 채권적 효력도 발생하지 않습니다. 따라서 매수인은 허가 전에는 계약에 따른 이행을 청구할 수 없고, 그 계약을 근거로 장기미등기 과징금을 부과할 수도 없습니다. 이 사례에서 핵심은 농지매매증명을 받지 못했다는 사정만이 아니라, 토지거래허가를 받지 않았다는 점입니다.
토지거래허가를 받지 않은 상태라면, 3년이 지났다는 이유만으로 장기미등기 과징금을 부과할 수는 없습니다.
참고: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 2009. 10. 15. 선고 2009두8090 판결
