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대전 유성구의 상가를 임대한 최정호 씨는 임차인 윤서진 씨에게서 두 달치 월세를 받지 못하자 계약 해지 통지를 보냈습니다. 최 씨의 동의를 받아 가게 일부를 전대해 쓰던 한도윤 씨는 자신에게는 별도 통지가 없었다며 임대차가 계속된다고 주장했습니다. 윤 씨에게 해지 통지가 도달한 날, 한 씨는 매장을 계속 운영할 수 있는지 걱정하기 시작했습니다.
전차인에게 따로 해지 통지를 하지 않아도, 두 달치 차임 연체를 이유로 한 임대차계약 해지가 유효할까요?
민법 제638조와 제635조에 따라 임대차가 해지 통고로 종료되는 일반적인 경우에는 적법한 전차인에게도 해지 사유를 알려야 하고, 통지가 도달한 뒤 법정 기간이 지나야 전차인에게 해지 효력을 주장할 수 있습니다. 하지만 차임 연체액이 2기의 차임액에 달해 민법 제640조에 따라 해지하는 경우는 다릅니다. 대법원은 이때 임대인이 전차인에게 별도로 통지하지 않아도 해지로 전차인에게 대항할 수 있고, 해지 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차가 종료된다고 판단했습니다.
따라서 한 씨에게 별도 통지가 없었다는 사정만으로 최 씨와 윤 씨 사이의 임대차가 계속되는 것은 아닙니다. 두 기분의 차임 연체를 이유로 한 해지는 임차인에게 도달하면 전차인에 대한 별도 통지 없이도 효력이 생길 수 있습니다.
참고: 민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항, 민법 제640조, 대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결
