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강원도 솔내군의 밭을 1억 4천만 원에 내놓은 윤미라 씨는 1986년 강도현 씨에게서 그 땅을 넘겨받았지만, 특별조치법으로 등기를 정리할 때 보증서에는 원래 명의인 서기택 씨에게 1983년 직접 산 것으로 적혔습니다. 서기택 씨의 딸 서하린 씨는 매도인과 매수일자가 실제와 다르다며 등기말소 소송을 냈고, 윤 씨에게는 강 씨의 양도각서와 대금 영수증이 남아 있습니다. 매물을 맡은 중개사 김태호 대표는 기재 내용이 다르다는 이유만으로 등기가 무너지는지 확인해야 했습니다.
보증서의 매도인이나 매수일자가 실제 권리 이전 과정과 다르면 특별조치법 등기의 추정력이 바로 깨질까요?
특별조치법에 따라 마친 등기는 적법한 절차를 거쳐 실체 권리관계에도 맞는 것으로 일단 추정됩니다. 따라서 말소를 구하는 쪽이 보증서·확인서의 실질적인 내용이 허위였거나, 다른 이유로 등기가 적법하지 않다는 점을 입증해야 합니다. 여기서 허위란 단순한 날짜 오기나 거래 경로의 차이가 아니라 권리변동 원인에 관한 실체적 내용이 진실과 다른 경우를 말합니다.
또한 실제 소유자로부터 바로 산 경우뿐 아니라 중간 취득자를 거쳐 권리를 넘겨받은 경우에도 특별조치법에 따른 등기가 가능할 수 있습니다. 취득자가 보증서 기재와 다른 취득 경위를 인정하더라도, 그 사정 하나만으로 추정력이 깨지는 것은 아닙니다. 다만 주장하는 새 취득 경위가 법 적용 대상이 될 수 없는 시점이거나, 내용이 막연하고 허구임이 분명한 경우 등에는 달리 볼 수 있습니다. 그 밖에는 새로 주장한 취득 경위 역시 의심할 만한 증거가 있어야 합니다.
따라서 윤 씨 사건에서는 매도인 이름과 날짜가 다르다는 사정만으로 곧바로 등기의 추정력이 깨진다고 단정하기 어렵습니다. 양도각서와 영수증 등 실제 권리 이전을 뒷받침하는 자료도 함께 살펴야 합니다.
참고: 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법(1992. 11. 30. 법률 제4502호, 실효); 구 임야소유권이전등기등에관한특별조치법(실효); 대법원 2011. 2. 24. 선고 2010다88477 판결; 대법원 2001. 11. 22. 선고 2000다71388 전원합의체 판결
날짜·거래 경로의 차이만으로는 부족할 수 있고, 실제 권리변동 원인이 허위라는 점을 뒷받침하는 증거가 중요합니다.
