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전주 완산구의 오래된 상가에서 분식집을 운영하는 서윤 씨는 임대인 정호 씨와의 임대차계약이 만료된 뒤, 공인중개사 민석 씨의 안내로 새 계약을 협의했습니다. 두 사람은 월세를 110만 원에서 145만 원으로 올리기로 합의하고 새 계약서에 서명했습니다. 서윤 씨는 인상 폭이 법정 한도를 넘는 것 같아 걱정이 됐습니다.
계약이 끝난 뒤 서로 합의해 새로 정한 월세에도 상가건물 임대차보호법의 증액 한도가 적용될까요?
상가건물 임대차보호법 제11조는 임대차가 계속되는 동안 경제사정 등의 변화로 차임이 적정하지 않게 된 경우, 당사자가 장래의 차임 증감을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 증액 청구에는 법령상 비율 제한이 있고, 계약이나 차임을 올린 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없다는 규정도 있습니다.
다만 판례는 이 규정이 계약 존속 중 한쪽이 일방적으로 증액을 청구하는 경우에 적용된다고 봅니다. 계약이 끝난 뒤 다시 계약하면서 양쪽이 차임을 합의하거나, 계약이 끝나기 전이라도 당사자 합의로 차임을 올린 경우에는 제11조의 증액 한도가 적용되지 않습니다. 따라서 만료 뒤 새 계약을 체결하며 합의한 차임은 그 한도를 넘더라도 유효할 수 있습니다.
계약 만료 뒤 새로 합의해 체결한 계약인지, 존속 중 일방적인 증액 청구인지가 판단의 핵심입니다.
참고: 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항·제2항; 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481
