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대전의 한 아파트에 사는 임차인 이수진은 입주와 전입신고를 마쳐 대항요건을 갖췄고, 보증금반환채권은 이수진의 채권자 오민석의 신청으로 가압류돼 당시 집주인 장태호가 제3채무자였습니다. 장 씨가 집을 강민호에게 팔자, 강 씨는 소유권을 넘겨받는 과정에서 가압류 사실도 알게 됐습니다. 이제 가압류의 효력이 누구에게 미치는지가 새 집주인과 임차인, 채권자 모두의 관심사가 됐습니다.
임차인의 보증금반환채권이 가압류된 채 집주인이 바뀌면, 채권자는 종전 집주인과 새 집주인 중 누구에게 가압류의 효력을 주장할 수 있을까요?
주택임대차보호법은 대항요건을 갖춘 임대차 주택이 양도되면 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 정하고 있습니다. 판례는 이를 법률에 따른 당연승계로 보아, 새 집주인이 임대차와 관련한 권리·의무를 이어받고 보증금반환채무도 인수한다고 설명합니다. 이에 따라 종전 집주인은 임대차관계에서 벗어납니다.
보증금반환채무를 부담하는 임대인의 지위와, 그 채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 분리할 수 없습니다. 따라서 주택이 양도되면 가압류의 제3채무자 지위도 새 집주인에게 이전되고, 가압류채권자는 종전 집주인이 아니라 새 집주인에게만 가압류의 효력을 주장할 수 있다는 것이 대법원 판단입니다. 임대주택의 매각대금에서 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 가압류채권자가 잃는 불이익을 막기 위한 취지도 있습니다.
집주인이 바뀌어도 가압류가 사라지는 것은 아니며, 그 효력은 새 집주인에게 이어집니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항; 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
