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천안의 한 아파트에 먼저 근저당권이 설정된 뒤, 임차인 이 씨가 보증금 8,000만 원으로 입주해 전입신고를 마쳤습니다. 집주인 정 씨는 이후 아파트를 매수인 강 씨에게 넘겼고, 돈을 돌려받지 못한 채권자 박 씨는 그 매매가 사해행위라며 취소와 가액배상을 청구했습니다. 이 씨는 확정일자를 받지 않았고 소액임차인에도 해당하지 않아, 박 씨는 보증금을 빼고 아파트 가액을 계산해야 하는지 고민합니다.
이 씨의 임차보증금은 강 씨가 배상할 부동산 가액에서 공제될까요?
임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖췄더라도, 임대차보다 앞선 근저당권 때문에 경매에서 임차권이 소멸할 상황이라면 보증금반환채권을 가액배상액에서 당연히 빼지는 않습니다. 다만 임대차계약서에 확정일자를 받아 우선변제권이 있거나 소액임차인에 해당하는 등 특별한 사정이 있으면 달라질 수 있습니다. 따라서 이 씨처럼 그런 사정이 없다면 보증금을 공제하지 않는 것이 원칙입니다.
선순위 근저당권에 밀려 소멸할 임차권의 보증금은, 특별한 우선변제 사정이 없는 한 가액배상액에서 공제되지 않습니다.
참고: 대법원 2001. 6. 12. 선고 99다51197 판결, 주택임대차보호법 제3조 제1항
