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대전 외곽에서 창고 부지를 가진 임대인 한도윤은 은행에서 돈을 빌리며 땅에 근저당권을 설정했습니다. 그 뒤 임차인 서민재가 땅을 빌려 작은 작업장을 지었고, 임대차가 끝나자 한도윤은 서민재에게서 작업장을 매수했습니다. 대출금을 갚지 못한 한도윤에게 은행이 토지 경매를 예고하자, 두 사람은 작업장도 경매 대상이 되는지 걱정합니다.
임차인이 지은 건물을 토지 소유자가 나중에 사들였다면, 근저당권자는 토지와 건물을 함께 경매에 넘길 수 있을까요?
민법 제365조의 일괄경매 제도는 토지와 그 위의 건물이 따로 경매되어 건물을 철거해야 하는 상황을 막고, 토지 경매도 원활하게 하려는 취지입니다. 따라서 토지 소유자가 직접 건물을 지은 경우뿐 아니라, 토지 소유자의 허락을 받아 토지를 사용하던 사람이 건물을 지은 뒤 토지 소유자가 그 건물 소유권을 취득한 경우에도 근저당권자는 토지와 건물을 함께 경매해 달라고 청구할 수 있습니다. 반대로 토지 소유자가 건물 소유권을 취득하지 않았다면, 이 사안의 일괄경매 청구는 할 수 없습니다.
핵심은 건물을 누가 지었는지가 아니라, 경매를 청구할 때 토지 소유자가 그 건물의 소유권을 취득했는지입니다.
참고: 민법 제365조, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결
