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청주에서 보증금 1억 8천만 원에 아파트를 빌린 임차인 박 씨는 입주와 전입신고를 마쳤지만, 행정기관의 사실조사 과정에서 주민등록이 직권말소됐습니다. 그 사이 경매에서 매수인이 된 이 씨는 매각허가결정을 받았고, 박 씨는 이후 이의신청 절차를 거쳐 주민등록을 회복했습니다. 이 씨가 집을 비워 달라고 하자 박 씨는 주민등록이 잠시 말소됐던 기간에도 임차인의 권리가 이어졌다고 맞섰습니다.
이의신청으로 주민등록을 회복했다면, 말소 기간 중 매각허가결정을 받은 매수인에게도 대항력을 주장할 수 있을까요?
주민등록의 직권말소는 행정기관이 주민등록 사항을 확인하고 정리하는 절차입니다. 반면 임대차에서 주민등록은 제3자가 임대차 사실을 알아볼 수 있게 하는 역할을 합니다. 따라서 임차인이 이의신청 절차를 밟아 말소된 주민등록을 회복했다면, 주민등록을 유지하려는 의사가 드러난 것으로 보아 대항력이 소급해 유지될 수 있습니다. 그 사이에 매각허가결정을 받은 매수인에게도 대항력을 주장할 수 있다는 취지입니다.
다만 이의신청을 통한 회복이 아니라 시행령에 따른 재등록만 한 경우에는 구별이 필요합니다. 말소 뒤 재등록 전까지 주민등록이 없다고 믿고 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 대항력 유지를 주장하지 못할 수 있습니다.
이의신청에 따른 주민등록 회복인지, 단순 재등록인지가 매수인에 대한 대항력 판단의 핵심입니다.
참고: 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54023 판결; 주민등록법 제20조, 제21조; 주민등록법 시행령 제32조
