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대전 유성구의 가상 상가건물 개발업자 한 씨는 건축허가 도면에 1층 점포 여섯 칸을 나누어 표시하고, 공사 중 박 씨와 한 칸의 분양계약을 맺었습니다. 건물은 완공돼 각 점포가 벽과 출입문으로 나뉘고 독립적으로 드나들 수 있었지만, 집합건축물대장 등록과 호실별 등기는 아직 끝나지 않았습니다. 중개사 이 씨에게 박 씨는 *“등기가 없으니 아직 한 건물 전체로만 보는 것 아닌가요?”*라고 물었습니다.
구분 의사는 미리 드러났고 점포도 완성됐지만, 대장 등록이나 등기 전에도 호실별 구분소유가 성립할까요?
구분소유가 성립하려면 먼저 건물과 각 부분이 객관적으로 완성돼야 하고, 각 부분이 구조상·이용상 독립돼야 합니다. 여기에 건물의 특정 부분을 별개의 소유권 대상으로 삼겠다는 의사가 외부에 드러나야 합니다. 그 의사는 건축허가신청이나 분양계약 등을 통해 건물 완성 전에 표시될 수도 있습니다.
따라서 한 씨의 구분 의사가 객관적으로 드러났고 도면에 따른 점포들이 실제로 완성돼 독립성을 갖췄다면, 대장 등록이나 호실별 등기가 아직 없어도 그 완성 시점에 구분소유가 성립할 수 있습니다. 다만 구분소유의 성립 시점과 분양받은 사람에게 소유권이 이전됐는지는 구별해 확인해야 합니다.
핵심은 등기 여부만이 아니라, 구분 의사의 표시와 각 부분의 물리적 완성·독립성입니다.
참고: 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578(전합)
