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전주에서 작은 공방을 운영하던 임차인 윤서진 씨는 임대인 한도현 씨의 동의를 받아 건물 뒤편에 별도 출입문이 있는 철골 작업실을 자기 비용으로 지었습니다. 작업실은 기존 건물과 연결돼 있지만 따로 드나들 수 있고 독립적으로 사용할 수 있었는데, 건물에 설정된 저당권의 경매 절차가 시작되자 금융기관은 증축 부분까지 경매 대상이라고 주장했습니다. 두 사람 사이에는 증축 부분을 임대인 소유로 넘긴다는 약정이 없었습니다.
임차인이 지은 별도 작업실이 독립된 소유권의 대상이라면, 기존 건물의 저당권은 그 부분에도 미칠까요?
증축 부분이 기존 건물과 물리적으로 붙어 있다는 사실만으로 소유권이나 저당권의 범위가 결정되지는 않습니다. 구조와 이용 면에서 기존 건물과 구분되는지, 별도의 경제적 효용이 있어 거래상 독립된 물건으로 볼 수 있는지, 증축한 사람의 의사는 어떠했는지 등을 함께 살펴야 합니다. 임차인이 자기 권원에 따라 증축한 부분은 기존 건물의 구성부분이 되지 않는 한 임차인 소유로 인정될 여지가 있습니다.
저당권은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에도 미칠 수 있지만, 종물은 주된 건물의 경제적 효용을 높이는 관계에 있어야 합니다. 단지 주인이나 이용자가 함께 사용한다는 이유만으로 종물이 되는 것은 아닙니다. 따라서 작업실이 기존 건물과 독립된 소유권의 객체인지, 또는 기존 건물의 종물인지에 따라 저당권의 효력 범위가 달라질 수 있습니다.
다만 임차인이 증축 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 약정했다면 결과가 달라질 수 있습니다. 판례는 특별한 사정이 없는 한 그런 약정이 유효할 수 있고, 원상회복이 불가능하다는 사정만으로 유익비를 청구할 수 있는 것도 아니라고 봅니다. 독립된 구조·이용과 소유 귀속 약정 여부를 함께 확인해야 저당권의 범위를 가늠할 수 있습니다.
참고: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 민법 제215조 제1항, 민법 제358조, 민법 제256조, 민법 제100조, 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결, 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007도7247 판결, 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다14518 판결, 대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705, 44712 판결
