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대전의 다가구주택 202호에 들어간 이수진 씨는 임대인 최도윤 씨가 건물과 대지를 모두 소유하던 때 계약하고, 입주와 전입신고를 마친 뒤 확정일자도 받았습니다. 몇 달 뒤 최 씨는 대지만 김재호 씨에게 팔았고, 이후 대지에 대한 경매가 시작되자 수진 씨는 임차주택과 땅의 주인이 달라졌다는 사실을 알게 됐습니다.
집과 대지의 소유자가 갈라진 뒤 대지만 경매돼도, 임차인이 그 매각대금에서 보증금을 우선 변제받을 수 있을까요?
주택임대차보호법은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매에서 보증금을 우선 변제받을 수 있도록 하고, 그 대상에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함합니다. 소액임차인에게 인정되는 일정액 우선변제권도 대지의 가액을 고려해 마련된 제도입니다. 판례는 임차주택과 대지가 함께 경매되는 경우뿐 아니라 대지만 따로 경매되는 경우에도 요건을 갖춘 임차인이 대지 매각대금에서 우선변제받을 수 있다고 봤습니다.
핵심은 임대차가 성립할 당시 대지가 임대인의 소유였는지, 그리고 임차인이 법에서 정한 요건을 갖췄는지입니다. 그 뒤 대지가 다른 사람에게 넘어가 집과 대지의 소유자가 달라졌다는 사정만으로 우선변제권이 사라지지는 않습니다. 임대차 당시 임대인 소유였던 대지가 나중에 분리 양도돼도, 요건을 갖춘 임차인은 그 대지의 환가대금에 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
참고: 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 주택임대차보호법 제8조 제1항, 주택임대차보호법 제8조 제3항, 민사집행법, 국세징수법, 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, (판례 인용 제외 — 원문에 없음), 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결
