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대전의 한 상가에서 분식집을 운영하던 임차인 윤서 씨는 계약이 끝난 뒤에도 보증금 4,000만 원을 돌려받지 못했습니다. 보증금 반환소송에서 이긴 윤서 씨는 그 판결을 근거로 상가 강제경매를 신청했지만, 배당요구 종기까지 우선변제권을 소명하는 서류를 따로 내지 못했습니다. 중개사 이 대표에게 뒤늦게 상담하면서 윤서 씨는 일반채권자로만 배당받게 될까 걱정했습니다.
직접 강제경매를 신청한 상가 임차인이 배당요구 종기까지 별도 서류를 내지 않았다면 우선변제권을 인정받을 수 있을까요?
대법원은 주택 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 가진 상태에서 보증금 반환 판결 등을 받아 스스로 강제경매를 신청한 경우, 특별한 사정이 없다면 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 따라서 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구를 별도로 할 필요는 없다고 보았습니다.
이 판결은 주택임대차보호법에 관한 것이지만, 제시된 사례의 답변은 상가임대차에도 유사한 법리가 적용될 수 있다고 보았습니다. 그러므로 윤서 씨처럼 보증금 반환 판결에 기해 직접 경매를 신청한 경우에도 우선변제권자 지위를 인정받을 가능성이 있습니다. 다만 이는 상가에 관한 판결을 직접 적용한 결론이라기보다, 주택 사건의 법리를 유사하게 적용할 수 있다는 취지입니다.
직접 강제경매를 신청한 임차인은 별도 배당요구 없이도 우선변제권을 인정받을 수 있다는 법리가 상가에도 적용될 여지가 있습니다.
참고: 대법원 2013.11.14. 선고 2013다27831 판결
